选择抵押贷款类房地产信托产品应该注意些什么？知道的来说说看

抵押贷款类房地产信托产品是由房地产公司向信托公司借款，并将土地使用权、在建工程或现房折价抵押，房地产公司在产品到期后还本付息的融资方式。该产品本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续，但资金来源为信托公司募集资金。选择时应注意抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。 

选择时应主要关注以下几点：
1. 抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要，那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障，则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运 行，抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲，以土地抵押，抵押率低于30%；以在建工程抵押，抵押率低于35%，以现房抵押，抵押率低于50%较为安全。
2.抵押物的权属是否清晰。如施工方对建筑物的留置权是否影响抵押物的变现？开发商是否在国土局或房管局办理了土地和建筑物的抵押登记，并真实的抵押到信托公司名下等等。投资者可以要求查看土地证或信托公司持有的他项权利证明，以避免未来的法律诉讼纠纷。 
3. 房地产项目的运行状况。如已经取得的证件情况(通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证)；信托资金到位后项目开发资金来源是否有充 足保障；未来资金断链导致项目烂尾的可能性；截至信托产品发行时的开发及销售进度；若已销售，项目已实现的销售情况；预计项目投资回报率、内部收益率、项 目整体现金流量以及信托存续期内的现金流量等等。通常来说，较为后期的项目会给信托计划带来更高的保障而如若信托资金进入较为早期的项目，则风险较高。
4.作为融资方的开发商自身实力。如开发商的房地产资质等级，母公司和股东情况、从业年限、累计开发及销售面积、土地储量、银行资质等等。若有担保方，还应考虑担保方的可担保能力。如果是独立的第三方提供担保，还要考虑反担保条款对信托计划抵押率的影响。
5.对销售回款的监管。投资者应注意信托计划对项目销售回款账户的监督力度及抵押物解押条件等。

 应注意房地产项目的运行状况。如已经取得的证件情况(通常要求4证齐全，最基本的已经具备土地规划证和土地使用权证)；信托资金到位后项目开发资金来源是否有充 足保障；未来资金断链导致项目烂尾的可能性；截至信托产品发行时的开发及销售进度；若已销售，项目已实现的销售情况；预计项目投资回报率、内部收益率、项 目整体现金流量以及信托存续期内的现金流量等等。通常来说，较为后期的项目会给信托计划带来更高的保障而如若信托资金进入较为早期的项目，则风险较高。

应注意抵押率的高低及抵押物的评估是否公正合理。若项目销售回款不能满足信托还本付息的需要，那么抵押物通常是最重要的还款来源。抵押物价值如接近信托贷款总金 额(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌价，同时房地产项目未能按计划提供还款付息保障，则信托计划通常将无法收回原贷款本金。目前，随着房地产价格在高位运 行，抵押比率应该控制得更为严格。通常来讲，以土地抵押，抵押率低于30%；以在建工程抵押，抵押率低于35%，以现房抵押，抵押率低于50%较为安全。